OVK står för obligatorisk ventilationskontroll och är precis vad det låter som — en lagstadgad kontroll av fastighetens ventilationssystem. Syftet är att säkerställa att inomhusluften håller godtagbar kvalitet och att ventilationen fungerar som den ska. Ansvaret ligger på fastighetsägaren, och i en BRF innebär det styrelsen.
Trots att det funnits som krav sedan 1991 stöter vi regelbundet på föreningar i Göteborg som inte har koll på sin OVK. Ibland har den gått ut. Ibland har den aldrig gjorts ordentligt. Den här guiden förklarar vad som gäller och hur ni ser till att det sköts.
Varför finns kravet på OVK?
Dålig ventilation syns inte alltid — men kroppen märker den. Trötthet, huvudvärk, allergibesvär och fuktproblem kan alla kopplas till ett ventilationssystem som inte levererar tillräckligt med frisk luft. I äldre fastigheter i Göteborg, särskilt de med självdragssystem, är problemet vanligare än många tror.
OVK-kravet finns i plan- och bygglagen (PBL) och regleras i Boverkets föreskrifter. Det handlar om folkhälsa — att människor som bor och arbetar i byggnader ska kunna andas ren luft. Det handlar också om att skydda byggnaden — dålig ventilation leder till fukt, och fukt leder till mögel och röta.
Hur ofta ska OVK göras?
Det beror på vilken typ av ventilationssystem fastigheten har. Boverket har tre intervall:
| Ventilationstyp | Intervall | Vanligt i |
|---|---|---|
| FT och FTX-system (fläktstyrd till- och frånluft) | Vart 3:e år | Nyare flerbostadshus, kontor |
| F-system (fläktstyrd frånluft) | Vart 6:e år | Flerbostadshus från 1960–2000-talet |
| S-system (självdrag) | Vart 6:e år | Äldre hus, landshövdingehus, sekelskifteshus |
Är ni osäkra på vilken typ ni har? Titta i ert senaste OVK-protokoll eller fråga er förvaltare. I de flesta göteborgsbyggnader från 60- och 70-talet sitter det ett F-system — fläktstyrd frånluft med tilluft via ventiler i fönster eller vägg.
Notera att det finns ett undantag: en- och tvåbostadshus med S- eller F-system behöver bara göra OVK en gång vid nybyggnation. Undantaget gäller inte flerbostadshus, och därmed inte BRF:er.
Hur går en OVK-besiktning till?
1. Boka certifierad funktionskontrollant
OVK ska utföras av en certifierad funktionskontrollant, inte vilken ventilationstekniker som helst. Certifieringen utfärdas av ackrediterade organ som RISE eller Kiwa. Vi bokar in rätt person åt er om ni vill.
2. Avisera boende
Kontrollanten behöver tillgång till ett urval av lägenheter för att mäta luftflöden. Det innebär att boende behöver informeras i förväg. Normalt räcker det med en veckas varsel. Vi brukar sätta upp anslag i trapphusen och skicka ett kort mejl.
3. Besiktning
Kontrollanten mäter luftflöden i frånluftsdon (i kök, badrum, WC) och kontrollerar att ventilationssystemet fungerar enligt de krav som gällde när det installerades. Inspektionen omfattar fläktrum, kanaler, don och eventuella filter. I ett normalt flerbostadshus tar det en till två dagar.
Kontrollanten tittar på tre saker:
- Att ventilationssystemet i huvudsak fungerar som avsett
- Att luftflödena uppfyller gällande krav
- Att det inte finns föroreningar som påverkar luftkvaliteten negativt
4. Protokoll och utlåtande
Resultatet dokumenteras i ett OVK-protokoll. Kontrollanten utfärdar antingen ett godkännande eller ett underkännande med anmärkningar. Protokollet skickas till kommunens byggnadsnämnd, i Göteborg är det stadsbyggnadskontoret.
Vid godkänd besiktning sätts en OVK-dekal i byggnaden, vanligtvis i entrén. Den visar datum för senaste kontrollen och när nästa ska utföras.
Vad kostar OVK-besiktning?
| Fastighetstyp | Riktpris (exkl. moms) |
|---|---|
| Liten BRF (under 20 lägenheter) | 8 000–15 000 kr |
| Medelstor BRF (20–60 lägenheter) | 15 000–30 000 kr |
| Stor BRF (över 60 lägenheter) | 25 000–50 000 kr |
Priset styrs framför allt av antalet lägenheter som kontrolleras och ventilationssystemets komplexitet. FTX-system tar mer tid att besiktiga än enkla F-system. Har fastigheten flera trapphus eller blandade system ökar kostnaden.
Eventuella åtgärder som krävs vid underkännande: rensning av kanaler, byte av don, injustering — faktureras separat av den entreprenör som utför arbetet.
Vad händer vid underkänd OVK?
Ett underkännande är inte ovanligt, och det är inte katastrof. Det betyder att kontrollanten hittat brister som behöver åtgärdas. Vanliga anmärkningar i göteborgsbyggnader:
- Igensatta kanaler. Matfett, damm och smuts bygger upp i frånluftskanalerna över tid. Kanalrensning löser normalt problemet.
- Felaktiga luftflöden. Donnen levererar för lite — eller för mycket — luft. Orsaken kan vara att systemet aldrig injusterats efter en renovering, att boende tejpat för ventiler för att det drar, eller att fläkten tappar kapacitet med åren.
- Saknade eller trasiga don. Frånluftsventiler som tagits bort vid badrumsrenovering, tilluftventiler som målats igen, spiskåpor som inte är anslutna.
- Undermålig tilluft. Vanligt i äldre hus med självdrag som tätats med nya fönster utan att komplettera med tilluftsventiler. Huset blir tätare men ventilationen får inte tillräckligt med luft att arbeta med.
Vid underkännande skickas protokollet till kommunen som kan förelägga fastighetsägaren att åtgärda bristerna inom viss tid. I praktiken ger kommunen normalt rimlig tid — men det är styrelsens ansvar att se till att åtgärderna genomförs.
En bra förvaltare tar emot protokollet, gör en bedömning av åtgärdsbehovet, tar in offerter och presenterar ett tydligt förslag till styrelsen. Det är så vår tekniska förvaltning fungerar.
OVK och energideklaration — två olika saker
Vi nämnde det i vår guide om energideklaration och det tål att upprepas: OVK och energideklaration är inte samma sak.
OVK kontrollerar att ventilationssystemet fungerar — rätt luftflöden, rena kanaler, fungerande don. Energideklarationen tittar på hela fastighetens energianvändning — uppvärmning, varmvatten, el och klimatskal. Båda är lagkrav. Båda kräver certifierade besiktningsmän. Men de kan inte ersätta varandra.
Däremot kan de komplettera varandra väl. En OVK som visar att ventilationssystemet drar för mycket energi kan leda till åtgärdsförslag i energideklarationen — och tvärtom.
Så hjälper vi er med OVK
De flesta styrelser vill inte lägga tid på att ringa runt efter certifierade kontrollanter, jaga boende om tillgång till lägenheter och tolka OVK-protokoll. Det behöver ni inte heller. Vi samordnar hela processen:
- Bokar certifierad funktionskontrollant
- Aviserar boende och samordnar tillgång till lägenheter
- Närvarar vid behov under besiktningen
- Tar emot protokollet och rapporterar resultatet till styrelsen
- Vid underkännande: tar in offerter på åtgärder och presenterar beslutsunderlag
- Bevakar att nästa OVK bokas i tid
Det ingår i vår tekniska förvaltning. Ni behöver aldrig hålla koll på när nästa OVK ska göras — det gör vi åt er.
Vanliga frågor om OVK-besiktning
Hur vet vi när vår nästa OVK ska göras?
Titta på OVK-dekalen i entrén den visar datum för senaste kontrollen och nästa planerade. Har ni inget protokoll eller dekal kan ni kontakta Göteborgs stadsbyggnadskontor som har register över genomförda besiktningar.
Vad händer om vi inte gör OVK i tid?
Kommunens byggnadsnämnd kan förelägga er att genomföra besiktningen. Föreläggandet kan förenas med vite. I Göteborg skickar stadsbyggnadskontoret normalt en påminnelse först, men ni bör inte räkna med det, det är styrelsens ansvar att bevaka tidplanen.
Måste boende släppa in kontrollanten?
Kontrollanten behöver inte komma in i alla lägenheter — ett representativt urval räcker. Men boende kan inte vägra tillträde till gemensamma utrymmen och installationer. Vid tvist har styrelsen rätt att begära tillträde enligt bostadsrättslagen, men det går sällan så långt om avisering sker i god tid.
Kan vi rensa kanalerna samtidigt?
Det är vanligt att kombinera OVK med kanalrensning, särskilt om det gått lång tid sedan senaste rensningen. Kontrollanten och rensningsfirman är dock normalt olika aktörer. Vi samordnar gärna båda åtgärderna vid samma tillfälle för att minimera störningen för boende.
Vad kostar det om vi blir underkända?
Själva OVK-besiktningen kostar samma sak oavsett utfall. Kostnaden vid underkännande är åtgärderna — kanalrensning, byte av don, injustering. En kanalrensning av ett normalt flerbostadshus brukar landa på 10 000–25 000 kronor beroende på storlek. Injustering av luftflöden kostar normalt 5 000–15 000 kronor. Mer omfattande problem, som att byta ventilationsaggregat, är naturligtvis dyrare.
Mer om priser i vår prisguide.
Dags för OVK?
Om ni inte vet när er senaste OVK gjordes är det troligt att det är dags. Vi tar reda på det åt er, bokar rätt kontrollant och ser till att allt sköts utan att styrelsen behöver lägga tid på det. Kontakta oss så löser vi det.